——由保险业信息化看房产中介行业信息化建设

    网络的出现和迅猛发展，给企业信息化建设带来了机遇，也带来了巨大挑战。

2007年4月10日，对于保险行业来说，应该视作一个激动人心的日子，因为在这一天，保监会发布《关于加强保险中介机构信息化建设的通知》（保监发〔2007〕28号），要求2007年10月1日起，凡是申请设立保险中介机构的单位，应当制订信息化管理制度，具备保险中介业务和财务管理软件，否则将按照有关保险法律法规予以处理。

按照要求，10月1日之前设立的保险中介机构及其分支机构，应在2007年10月1日前制订信息化管理制度，配备保险中介业务和财务管理软件，否则将按照有关保险法律法规予以处理。而从2007年10月1日起，各保险中介机构及其分支机构应当按本通知的规定，建立完整规范的业务电子档案，否则将按照有关保险法律法规予以处理。

制度具有强行性，要求也很严格，但对于整个保险行业的发展来说，这一个制度无疑是一个行业的福祉。随着制度的颁布，保网信息技术公司快速推出了完全符合保监会新规定的保险行业中介软件，保证了制度贯彻和实施。

那么联系到另外一个中介行业——房产中介行业，相信在不久的将来，也会有这样一项成文的制度制定出来。只是借鉴一个行业信息化建设的过程和步伐，房产中介行业完全有理由走一条自主的信息化建设之路——以房产中介信息化建设模范公司来推动整个房产中介行业的信息化建设，规范行业管理，实现良好行业自律，推动行业制度的制定、出台和有效实施。

作为优秀的房产中介公司，你做好充当这样的模仿的准备了么？通过严格的市场考核和调查，我们认为做模仿，做优秀最关键的是要选择一款适合自己的、性价比高、服务维护好的软件产品，这比公司自己投入建设内网要有效简捷得多。
（具体的资料请参考：http://www.baiqo.com/bbs/showtopic-1829.aspx）在这个过程中，百川网络科技有限公司，也正如当年保网信息技术公司适时推出保险中介软件一样，在房产中介行业发展规模不断扩大，管理水平提升的需求不断旺盛的时候，适时推出拳头产品——房百通（http://www.fbton.com），实践证明房百通真正能够给客户带来1：10的投入回报，而且它体现的“通用平台客制化”概念，即产品的订制化服务，充分满足了中介行业个性化需求的增长，体现了软件行业从销售获利转变为用户服务和维护以实现双赢的发展趋势，真正从用户角度设计产品，开发产品，升级技术，贴心服务。

相信，随着越来越多房产经纪公司成为房百通的用户和合作伙伴，越来越多的“优秀”和“模仿”会如雨后春笋般涌现，房产中介行业发展的春天将永葆生机、生生不息。

（转载请注明来源：http://www.baiqo.com/bbs/showtopic-1851.aspx）

——房产中介公司为什么需要管理软件

 作为房地产经纪从业者，您有没有遇到过这样的情况：如今中介公司内部通信越来越多，也越来越重要了。通信一增多，本来就够忙的业务员，就没有那么多时间在杂乱的小册子中找到它所要的正确价格或房源介绍。而在商业竞争中，及时获取精确信息，是至关重要的。经常有这种情况，由于信息马上就要用，手头一时找不着，只好"拍脑头"、"大概其"，用降低信息精度、降低工作质量的办法来对付。这样的情况一而再，再而三地出现，将导致什么样的局面呢？

通过周期性抽样调查显示：

l         近100%的相关消费者希望房产中介公司规范化服务——重要的是信息化管理

l         85%的房产中介从业人员希望信息的交流畅通——可能包括您的员工；

l         80%以上的房产中介公司有信息化管理的需求——当然包括您；

l         45%左右的房产中介公司已经在信息化管理方面采取行动——可能包括您；

如果您尚未有所行动，那么在这场房地产经纪公司的信息化建设变局中，您可能会落后，因为，信息化建设完成后实现的年度效益：

l         因提高管理效率，最高增加30%的收益；

l         因部门或分店信息更加畅通，最高增加10%的收益；

l         因节约纸笔等办公用品，变相增加收益5%的收益

……

所以，我们发现：

l         89%的房产经纪公司表示：将在未来一年中应用或制定内网管理应用战略；

l         38%已经应用互联网/内联网开展业务交易、交流、谈判；48%的计划在今年行动；

l         49%为超过200个雇员的分支机构建立了远程访问手段；

l         68%企业认为，网络互联信息对企业的策略起到越来越大的影响。

当然，在调查的过程中，我们也了解到，部分房地产公司对于信息化建设还存在顾虑：

l         40%的房产经纪公司认为：信息化建设投入高，回报周期长；

l         房产经纪公司规模和发展水平不一，对信息化管理的要求不统一；

l         90%以上的房产经纪公司将信息安全视为信息化管理的重中之重；

l         信息化管理的服务和维护成本太高。信息化越完善，这个问题越突出。

但是，问题的存在，并不妨碍房产经纪公司在信息化管理方面赢得新一轮竞争胜利的发展趋势。问题的关键就在于解除房产经纪公司的顾虑，我们需要这样的产品：

l         性价比高，能实现1：10的投资回报率，甚至更高；

l         能实现“通用平台客制化”，即房产经纪公司可以要求提供适合自身实际管理需求的功能性产品；

l         安全！这一点不言而喻，如果没有信息的安全，宁可停留在传统的管理水平上；

l         不但使用上的方便，信息化服务和维护的便捷也是重要的需求。

基于以上严密的调查和分析，百川网络科技公司迅速出击，推出新一代房产经纪公司信息化管理产品——房百通！房百通的每一个细节都是基于解除您的后顾之忧，为您量身设计和开发的：

l        房百通软件性价比高，充分解决了企业建立内网耗费成本大的问题，而且市场报价比同类软件低30%。

l        订制服务,所有购买房百通软件的中介客户，在使用的第一个月内，可以根据客户自身的需求及使用习惯，向百川公司提出二次开发服务需求。工作量在7天之内，不额外收取任何费用。工作量超过7天，需要支付一定的费用。

l        安全保证，房百通软件采用四重加密，最大程度保证客户信息的安全性。中心服务器放在客户指定的地方，所有数据只有管理员才能复制、转移。

l        一对一技术跟踪服务，房百通软件的售后服务采取技术一对一跟踪服务方式。百川公司会对使用房百通软件的客户配备一名技术维护人员，进行一对一的技术指导、使用情况跟踪服务。

最后，足以支持您选择房百通，还有更加充分的理由，那就是：7天无条件退货，房百通软件承诺如果客户在使用过程中对软件不满意，一周之内无条件退货退款。

    联系人：郑先生  田先生  陈先生

手  机：15811055428/15811203971/15811203973

电  话：010-52717665

传  真：010-52717679

2、中介公司是否有房地局颁发的《资质证书》；

3、中介公司的注册资金是多少；

4、中介公司的企业规模、办公条件如何。

对，其实这几个方面不乏笼统，熟话说，要破案先要了解犯案的过程和手法。只要我们知道中介常用的一些“忽悠术”，比掌握以上几个方法本身更有用。

1、防止中介未与当事人签订买卖房屋委托协议，也不开局发票，使当事人投诉没有证据；

2、卖房、买房二者互不见面。隐瞒房屋的实际价格，谋取不正当利益；

3、公证机关把关不严，没有严格按照程序办证、出证。这些应该引起人们的注意，防止受骗。

事实上，在平时的交流沟通过程中，也有热心网友对我们今天讨论的这个问题做出了总结，甚至比以上总结的方面更加详细具体，详见http://www.baiqo.com/bbs/showtopic-272.aspx，涤黑团的每个团友也都是通过这样的方式团结并不断成长起来的，不是吗？

海纳反黑中介论坛创立以来，受到很多涤黑团团友的支持和帮助，也帮很多团友解决了很多疑问，其实这也是涤黑团和大家一起成长的一个见证。前几日，找资料的过程中，涤黑团碰到一个疑惑不解的专有名词——行纪，后来进一步查询就知道了行纪就是中介吞吐房屋的专业名词。那么行纪的概念到底是什么？中介有没有权利吞吐房屋？中介吞吐房屋意味着什么，会给我们造成什么样的影响呢？

行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。行纪与代理的区别有两点：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪机构可以以低于（高于）委托人指定的价格买进（卖出），并因此而增加报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪机构自己可以作为买受人或出卖人。

从形式上看，行纪与自营很相似，但是除经纪机构自己买受委托物的情况外，大多数情况下经纪机构都并未取得交易商品的所有权，他是依据委托人的委托而进行活动。从事行纪活动的经纪人员拥有的权力较大，承担的责任也较重。在通常情况下，经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系。

 “赚差价”的行纪业务未有界定：政府目前没有明确规定经纪公司是否可以从事行纪业务，但有少数经纪公司在做，即经纪公司收购房屋后，以更高的价格售出或出租，赚取中间利润。我爱我家一位负责人表示，在北京市相关部门举办的经纪人培训教材中有内容明确指出，房产中介不能开展行纪业务。北京市国土房管局房屋置换中心方面表示，教材并不是政策，北京市主管部门正在研究此事，目前并没有对此作出界定。

依照涤黑团的看法，行纪业务是经纪人的一项正当业务，国家又没有明确禁止，看来目前还是可操作的。中介吞吐房屋是为了基于业务的扩张，而且不以谋取自身暴利的情况下，是可行的；否则，这种企图利用政策的空档来求取私利，不顾消费者利益的话，必然会受到消费者的唾弃。

（以上为海纳论坛涤黑团观点，仅供大家研讨！）

    涤黑团近日收到团友情报，说现在很多房地产中介公司并不具备相关的资质或资格认证，是不是根本就不能开门做生意，出来忽悠人。涤黑团关注了此事，并且也的确发现这个问题，于是打电话到工商局咨询，得知要注册一个房产经纪公司，所需要的条件里面并不包含要求注册公司必须具备一定的资质。
    涤黑团也通过努力，关注到一个相关的案例：吴先生经本市某房产中介李先生签订了二手房买卖合同，将位于沧浪区吴县新村的67平方米的房产以总价32万元卖与李先生，吴、李及中介均签字或盖章。合同同时约定了付款和交房时间，并对违约责任进行了约定。后来吴先生发现，改房产经纪公司相关负责人并不具备房产中介资质，他能否以该房产中介不具有房产中介资质不履行合同？如果吴先生要违约，是否须承担违约责任？通过咨询律师，我们可以确定以下两点：
    一、吴先生与李先生所签订的二手房买卖合同是有效的。因为该二手房买卖合同，一经作为产权人的吴先生及买受人的李先生本人签字即告成立。合同成立后，是否有效即成为关键。《合同法》第52条规定了合同无效的五种情形。本例中，吴先生与李先生签订的二手房买卖合同不符合上述合同无效的条件，因此该合同是有效的。
    二、吴先生不能以房产中介不具有资质不履行合同。本例中，二手房买卖合同的当事人是作为出卖人的吴先生和买受人的李先生，房产中介仅在其间起中介的作用。根据合同法的合同相对性原则，中介作为合同当事人外的第三人，其不具有资质根本不影响该二手房买卖合同的效力。我国行政法规之所以规定房产中介必须具备相应资质，出于维护市场交易秩序的行政管理的考虑。因此，吴先生只能向有关行政主管部门举报该中介机构，由相关的行政机关进行处罚。而不能以该房产机构不具有资质为由，不履行合同，否则须向李先生承担违约责任。
    涤黑团成员因此再次提醒各位朋友：在选择房产中介的时候，如果要权衡信誉和资质的话，可能信誉比资质本身不能摆在同一个位置上来考量，因为一个公司的成立本身不以资质为条件的话，那么它成立之后积累的用户口碑，即信誉是不是就成为我们是否选择这个中介的一个重要考量因素了呢？
   

很多人在遭遇到房产黑中介“黑手”的时候，容易认为我国的房产中介出现这么多问题，主要是因为我们相关的法规滞后，其实，这是一种误解。早在1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，就肯定了房地产中介的地位并对此作了规范。建设部于1996年颁布《城市房地产中介服务管理规定》(2001年8月作了修订)，对房地产经纪人资质做出了明确规定。对于房产中介的问题，只要有关部门真正下决心采取有力措施去监管，还是可以较好解决的。

　　尽管现在对于房产中介的监管已经有了一些法规，但有一些法规已经明显不适合当前的实际状况，需要进一步修改和完善。如《城市房地产中介服务管理规定》第二十四条第一款规定，未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。对于如此严重的违法行为，这种处罚显然过轻，因为那些违法企业的违法收入可能要远大于罚款。企业违法成本太低，就起不到警示作用。

　　不过，现在的相关法规尽管并不是很完善，但最根本的问题恐怕还是在于执法不严、违法不纠。这可能是当前房产中介违法违规行为泛滥的主要原因。因此，一定要做到令行禁止，对于房产中介的各种违法违规行为，一定要按照相关法规进行处理，对于不能严格执法的，还要追究相关监管部门或个人的责任。而且，这种严格执法不能一阵风，而是要作为一种常态。

　　此外，要成立独立的行业协会，实行行业自律管理，维持行业的正常市场秩序。政府部门的监管当然重要，但是由于受人力、物力、信息以及知识面等方面的制约，这种监管不可能做到面面俱到。而对于独立的行业协会来说，其有动力也有能力去维护行业的正常市场秩序。因此，想要很好地解决房产中介问题，独立的行业协会是必不可少的。

　　对于房产中介自身来说，不能存在暴利思想。如果中介费用太高，购房者(租房者)和售房者(出租房屋者)难以承担，那么即便没有担心上当受骗的因素，人们也不愿意求助于中介。如果中介费能够降低，就会有更多的人愿意求助于中介，市场将会不断扩大，中介的收益也会不断增加，那房产中介市场的发展将真正进入一个良性循环。

    接触房产黑中介已经有段时间。在这个过程中，深感很多XDJM们被骗、且被骗过之后无话可说，煞是郁闷！
     为什么会被黑中介骗？为什么被黑中介骗了以后无话可说？涤黑团律师组认为，关键在于房屋租赁合同的不合理、不合法上面。很多中介提供成文合同（即现成的合同）来与广大租房者缔约。在成文合同中，大部分都以为中介可以说是费劲心思，把合同做得滴水不漏，把自己保护得严严实实，无论是中介本人还是租房者哪一方除了问题，结果都是租房者本身承担责任。很多XDJM们觉得中介提供的合同是成文合同，已经沿用多年，不会有太大问题，不怎么看直接就签订了，结果在吃亏上当受骗蒙冤的时候，后悔莫及啊。
      那么，中介提供的合同是成文合同，就只有眼睁睁上当被骗吗？不！即使中介提供的是成文合同，也可以通过合同保护自己的合法权益。第一，大部分成文合同内都有“补充条款”，在补充条款内对中介承诺的一些东西、说法模糊的一些东西进行确认，对不合理的地方进行修改；其次，中介提供的文本合同中，有些条款本来就是不合法的，这些条款是直接无效的。
      说了这么多，给大家一个例子：由涤黑团律师解读过的政通伟业的合同（http://www.baiqo.com/bbs/showtopic-86.aspx）。在该合同中，不合理的地方比较多，涤黑团律师组已经为大家一一解读。XDJM们可以通过律师建议的补充条款规避风险。
      同时，希望热心网友提供中介合同，由涤黑团律师为大家找出其中不合理地方和规避风险的方法，帮您和后来者规避风险。合同提交地址：http://www.baiqo.com/bbs/showforum-8.aspx。
       涤黑团，反黑中介道路上，有你，有我！

    找建委、打315热线、寻求媒体帮助、投诉……，也许你曾经作为受害者，曾千方百计地挽回自己的损失，维护自己的利益。但是结果却不尽如人意，甚至陪了夫人又折兵。通过调查了解发现，随着房地产行业的迅猛发展，人们消费维权意识的不断提高，相关部门对行业监管力度的重视，一些受害者或其他社会热心人士自发组成的一些群体和组织，反而给遭受黑中介毒手的人们切实可行的解决办法，至少是一些心灵上的支持和慰藉，用一位加入海纳反黑中介论坛的网友的话来说:“终于找到组织了。。。”。那么现在，我们就为大家搜集了一些资料，希望对大家有所助益：
    1、海纳论坛——反黑中介
    网址：bbs.baiqo.com，论坛定位为反黑中介，管理人员亲切地将其会员起了一个响当当的名字：“涤黑团”。嘿嘿，本人也亲身遛逛于此，论坛“有组织，有纪律”：专门的律师助阵咨询，铁杆热心的网友冲锋陷阵。
    2、不要中介
    网址：www.byzj.org.cn,该网站顾名思义，把中介排除在外，但是事实上更多地是给网友提供了切实有用的信息：黑中介目录，受害者经历介绍，规范的房屋租赁、买卖合同等等。
    3、给大家介绍一个投诉的平台：96315
    网址：www.96315.net,这个投诉平台包含的门类和行业比较多，有专门针对房产中介方面的。
    能够跟大家分享的有限，但是出发点就是为了能够让更少的人受害，能够盼来中介行业规范之日的早日到来，能够看到更多的人在接受服务后露出幸福满意的笑脸！相信这是我们大家的所愿吧，加油！

      海纳论坛涤黑团，是由一群热心人士建立的，旨在抵制房产黑中介，为受害者提供法律方面的意见和支持。涤黑团由论坛驻站律师、广大网友和论坛管理团队组成，通过网络，借助舆论、法律、行政等手段，对黑房产中介进行揭发、批驳和抵制。       
      涤黑团为网友提供以下服务：
      一、黑中介合同中霸王条款的剔除和规避；
      二、对由黑房产中介不法行为而受到损害的网友提供法律咨询和其他意见和建议；
      三、为网友提供与房产中介打交道时候在合同等方面的经验；
      四、为广大网友提供租房、买房方面的经验和其他支持。
在这里，你可以舞刀弄枪，用刀客剑客的豪情，剔除违规合同中的霸王条款，教会广大网友如何规避风险，掌握主动权；在这里，你可以舞文弄墨，用文人墨客的情怀，针砭行业之恶弊，为受害者伸张争议，给予涤黑兄弟坚持斗争的力量；在这里，我们为一个目的而相聚一起，最终我们的情谊会在切磋“涤黑”技艺的过程中升华，朋友聚集的力量将会使我们的力量愈发强大。

     海纳反黑中介论坛（http://www.baiqo.com/bbs）之涤黑团QQ群号为：41241827，欢迎更多志在反对黑中介，抵制黑中介行为的律师朋友的加入！
     （希望和各大论坛相应板块合作，盼联系）